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PINEL

par Eric Lecozler - le 30/12/2019

Le dispositif Pinel permet aux particuliers d’acquérir des logements neufs en répondant à de nombreux objectifs patrimoniaux. Il s’applique aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014 et a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021.

Répondre à quels objectifs ?

SE CONSTITUER UN CAPITAL : Se constituer un capital à moindre coût en utilisant l’effet de levier du crédit.

RÉDUIRE LA FISCALITÉ DE SES REVENUS : Bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu proportionnelle à la durée d’engagement de location et au montant investi.

PRÉPARER SA RETRAITE : Se constituer un capital en s’assurant de revenus complémentaires à la retraite.

Mise en garde

  • Faire le bon choix dans la localisation de l’immeuble : il faut qu’il y ait un véritable besoin de logement dans la ville.
  • Le dispositif PINEL est un régime facultatif et pour en bénéficier il faut expressément le demander.
  • Être conscient des risques liés à la gestion locative. Pensez à vous prémunir des risques d’impayés, d’absence de locataire, de dégradations.

D’où le véritable intérêt de recourir à un professionnel expérimenté qui pourra vous orienter sur les projets immobiliers les plus prometteurs.

Quelles conditions à respecter par le propriétaire ?

  • Louer le logement nu comme résidence principale du locataire

  • Possibilité depuis le 1er janvier 2015 de louer à un ascendant ou descendant hors du foyer fiscal.

  • Engagement de location pendant une période de 6, 9, 12 ans.

  • Respect des caractéristiques thermiques et énergétiques exigées par la législation.

  • Logement en zone éligible PINEL, respect du plafonnement des loyers et des ressources du foyer du locataire.

Zones éligibles PINEL Plafonnement du loyer en €/m²/mois
Zone A bis 17,17€/m²/mois
Zone A 12,75 €/m²/mois
Zone B1 10,28 €/m²/mois

Composition du foyer du locataire Zone PINEL et plafonnement des ressources €
Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 38 236 38 236 31 165
Couple 57 146 57 146 41 618
Seule / couple
+ 1 personne à charge
74 912 68 693 50 049
Seule / couple
+ 2 personnes à charge
89 439 82 282 60 420
Seule / couple
+ 3 personnes à charge
106 415 97 407 71 078
Seule / couple
+ 4 personnes à charge
119 745 109 613 80 103
Majoration par personne à charge à compter de la 5e + 13 341 + 12 213 + 8 936

En cas de non-respect des conditions l’avantage fiscal sera remis en cause et devra être remboursé.

Quelle fiscalité

Le bénéfice d’une réduction d’impôt sur le revenu

L’engagement PINEL permet au propriétaire de bénéficier d’une réduction sur le revenu de 12, 18 ou 21 % du prix de revient de l’investissement en fonction de la durée d’engagement choisie.

*Réduction offerte sur un investissement maximal de 300.000 € et pour maximum 2 immeubles par an.

Il est possible pour l’acquéreur de proroger son engagement initial, afin de bénéficier d’un complément de réduction d’impôt.

La fiscalité des revenus acquis

Revenus locatifs = Revenus fonciers
(soumis à l’impôt sur le revenu)
+ Prélèvements sociaux

Traitement des déficits fonciers

Les déficits (hors intérêts d’emprunt) sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.La fraction supérieure ainsi que les intérêts d’emprunt sont eux imputables sur les revenus fonciers pour les 10 années à venir.

La fiscalité à la revente

La plus-value qui sera réalisée à la cession de l’immeuble sera imposée, après abattement, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Durée de détention Abattement pour le prélèvement d’IR Abattement pour les prélèvements sociaux
Entre 0 et 5 ans 0 % 0 %
Entre 6 et 21 ans 6 % par an 1,65 % par an
22 ans 4 % 1,60 %
Entre 23 et 30 ans 9 % par an

Plus-value réalisée = (prix de vente) – (prix d’acquisition + frais d’acquisition + forfait pour travaux).
Abattement : la plus-value réalisée pourra être diminuée eu égard à la durée de détention du bien.

Récapitulatif des avantages d’un investissement immobilier en PINEL

  • Faire le bon choix dans la localisation de l’immeuble : il faut qu’il y ait un véritable besoin de logement dans la ville.
  • Location à un ascendant ou descendant
  • Economie jusqu’à 6 000 euros par an
  • Durée d’engagement flexible (6 à 12 ans)
  • Réponse à plusieurs objectifs patrimoniaux

Simulation d’un investissement PINEL Avec un engagement locatif sur 9 ans

300 000 € / 20 ans : Sur 9 ans, 54 000 € d’économie d’impôts !

Prix de l’appartement sélectionné 292 500€
Frais de notaire 7 500 €
Apport 0 €
Durée du crédit 20 ans
Taux d’intérêt du crédit 1,8 %
Prix de revente au terme du dispositif 292 500 €
Bilan financier au terme de la 9ème année
TRÉSORERIE MOYENNE MENSUELLE
Moyenne des loyers mensuels encaissés + 853 €
Moyenne des économies d’impôts + 500 €
Moyenne des charges locatives – 170 €
Mensualité fixe d’emprunt
(assurance décès invalidité comprise)
– 1 523 €
Soit une épargne moyenne mensuelle de : 340 €*

(*)Sur la base d’une simulation réalisée conformément aux conditions du dispositif Pinel résultant de la loi de finances pour 2019 et de l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, pour un investisseur dont la TMI est de 30 % et l’impôt annuel s’élève au minimum à 5 850 € ; avec des frais de gestion, d’assurance loyers impayés et de vacance de 11,67 % du montant des loyers ; une taxe foncière équivalente à un mois de loyer ; un rendement locatif Pinel de 3,5 % sans revalorisation de l’investissement. Financement réalisé avec un prêt amortissable à taux fixe d’un montant de 300 000 € sur 20 ans, remboursable en 240 mensualités de 1 532 €, assurances incluses. Coût total 65 433 € intérêts et assurances inclus. La cotisation d’assurance décès, perte totale et irréversible d’autonomie est de 0,30 % l’an du capital emprunté pour un capital assuré à 100 %. Simulation faite sans tenir compte d’éventuels frais de dossiers bancaires ni de l’éventuel fiscalisation des revenus fonciers de l’opération . Cette simulation est communiquée à titre informatif. Cette présentation indicative ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de financement et n’a aucune valeur contractuelle.

Eric Lecozler

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