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Les dispositifs de location meublées

par Eric Lecozler - le 30/12/2019

Ces trois dispositifs offrent l’opportunité pour un propriétaire de louer un bien, neuf ou ancien, sous condition qu’il soit meublé, en contrepartie d’avantages fiscaux. 
 
 

  • La location meublée professionnelle (LMP)

  • La location meublée non professionnelle (LMNP)

  • La location meublée avec option pour le dispositif Censi-Bouvard

La Location se fait en direct ou par le biais d’un exploitant, un gestionnaire, qui se charge de la location. En pratique on recommande la seconde option. Il existe 4 secteurs d’investissements principaux :

LES RÉSIDENCES ÉTUDIANTES
Sécurisé dans les 10/12 grandes agglomérations
+ +
LES RÉSIDENCES DE SANTÉ (EHPAD, SSR)
Sécurisé car véritables besoins
+ +
LES RÉSIDENCES D’AFFAIRES
Prudence, choisir grandes agglomérations
– +
LES RÉSIDENCES DE TOURISME
Risqué, périodes creuses, aléas du tourisme
– –

L’investissement en Censi-Bouvard se limite à certains établissements ou résidences.

Répondre à quels objectifs ?

Les objectifs communs
Se constituer un capital :
Constitution facilitée par l’effet de levier du crédit et des revenus réguliers assurés par le bail.
Réduire la fiscalité de ses revenus :
principe de l’amortissement : les revenus ne seront que peu ou pas fiscalisés. La réduction d’impôt Censi-Bouvard.
Préparer sa retraite :
S’assurer le versement de revenus complémentaires à la retraite.
Les objectifs propres aux LMP
Réduire l’IFI :
Possibilité d’exonérer les biens de l’IFI.
Transmission des biens :
Paiement différé et fractionné des droits de mutation.
Possible régime d’exonération des droits pour ¾ de sa valeur.
Acquérir une protection sociale :
Bénéficie des prestations des organismes sociaux en tant que professionnel cotisant.

Mise en garde

  • Attention à l’attrait de la réduction d’impôt, le principe de l’amortissement est souvent plus favorable.
  • Être conscient des risques liés à la gestion locative en direct (impayés, vacances, dégradations). Déléguer à un gestionnaire est souvent une meilleure solution !
  • Prendre garde au constructeur et au bailleur (réputation, solvabilité).
  • Pour certains investissements (tourisme, résidence étudiante) faire le bon choix dans la localisation de l’immeuble.
  • Attention à l’évaluation des loyers, au mode de revalorisation et aux conditions de renouvellement du bail.
  • La réduction d’impôt Censi Bouvard sur le revenu entre en jeu dans leplafonnement des niches fiscales.
  • Ne pas investir dans l’objectif d’y habiter ultérieurement ni d’en choisir le locataire.
D’où le véritable intérêt de recourir à un professionnel expérimenté qui pourra vous orienter sur les projets immobiliers les plus prometteurs.

 

Quelles conditions à respecter par le propriétaire ?

01 Pour la location meublée non professionnelle :
C’est le statut qui s’applique par défaut. Il suffit que la location soit « meublée » pour que le locataire puisse y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
02 Pour la location meublée professionnelle :
Obtenir ce statut suppose de remplir trois conditions cumulatives :
– Un des membres du foyer est inscrit au RCS en qualité de loueur meublé professionnel.
– Les recettes annuelles tirées de l’activité doivent s’élever au moins à 23 000 euros.
– Les recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus du foyer.
À défaut le propriétaire sera requalifié en loueur de meublé non professionnel.
03 Pour la location Censi-Bouvard :
– Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement.
– La durée de location minimale pour bénéficier de la réduction d’impôt est de 9 ans.
– Le contribuable doit être un loueur meublé non professionnel.
– Investir seulement dans certaines résidences de service.
– Il faut en faire spécifiquement la demande.

Quelle fiscalité ?

La fiscalité des revenus
Nature des revenus : Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) professionnels ou non professionnels.
Si les revenus bruts sont inférieurs à 70 000 € HT pour les revenus 2017, 2018 et 2019 (32 900 € pour les revenus perçus en 2014, 2015 et 2016) en cas de location meublée « classique » : application du régime micro BIC avec abattement de 50 % des revenus (au titre des charges).
Au-delà, ou sur demande : imposition au régime du réel simplifié avec déduction de l’intégralité des charges, des intérêts d’emprunt, et des amortissements.

Le fonctionnement des amortissements
But du mécanisme : bénéficier de recettes locatives non fiscalisées. On va amortir dans le temps la valeur des biens en fonction de leur durée d’utilisation.

Exemple :

 

Nous prendrons des approximations pour les durées d’amortissement.
Attention l’amortissement ne peut pas créer de déficit : Revenus – amortissement ≤ 0. Le surplus est donc stocké et utilisé les années suivantes.

Exemple : recette en année 1 = 10 000 € -> 10 000 – (2 500+8 000) = – 500 €. Les 500 euros d’amortissement restant seront reportés en année 2.

Ce système permet de tirer de la location meublée des revenus non fiscalisés, selon le produit et le montage, pendant une durée de 20 à 30 ans.

La réduction d’impôt, spécificité du dispositif Censi-Bouvard

Les dispositifs Censi-Bouvard et amortissement ne sont pas cumulables !
Le dispositif Censi-Bouvard, prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, vous permet de réduire votre impôt sur le revenu à hauteur de 11 % du prix d’achat hors taxe (dans la limite d’un bien de 300 000 € HT)

Sur le long terme le dispositif Censi-Bouvard reste moins intéressant que l’amortissement.

La réduction d’impôt, spécificité du dispositif Censi-Bouvard
Les déficits créés par les charges et intérêts d’emprunt sont imputables :
– Pour les professionnels : sur le revenu global sans limite de montant.
– Pour les non professionnels : sur les BIC non professionnels de même nature et reportables pendant 10 ans.

Les conséquences sur l’Impôt de de la Fortune Immobilière (IFI)
– Les biens en LMNP et Censi Bouvard ne sont pas exonérés d’IFI.
– Les biens en LMP peuvent, sous conditions, bénéficier de l’exonération des biens professionnels. Contrairement à l’ISF, il n’est plus nécessaire d’être inscrit au RCS en qualité de loueur en meublé mais le contribuable doit remplir une nouvelle condition par rapport à l’ISF : l’activité de location meublée doit être son activité professionnelle principale.

Récapitulatif des avantages

  • Répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux
  • Taux d’emprunt immobilier historiquement bas
  • Amortir son bien ou bénéficier d’une réduction d’impôt afin de limiter l’imposition des revenus
  • Récupération possible de la TVA
  • Gestion locative déléguée et loyers garantis (si choix d’un gestionnaire)
  • Rentabilité supérieure à celle des placements financiers
  • Des rémunérations souvent supérieures à la location nue

 

Simulation sur 20 ans(*)

Montant total de l’investissement 199 874 €
Valeur du terrain HT – non amortissable 19 000 €
Valeur immeuble HT – amortissable sur 25 ans 161 000 €
Valeur des meubles – amortissables sur 7 ans 9 474 €
Frais (frais d’actes et commerciaux) 10 400 €
Taux d’intérêt du crédit (assurance incluse) 1,75 %

 

Trésorerie moyenne mensuelle
Dépenses moyennes mensuelles – 1 198 €
Recette moyennes + 864 €
Soit un effort d’épargne moyen 334 €*

(*)Sur la base d’une simulation réalisée conformément au dispositif LMNP tel qu’issu de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi Alur de mars 2014. Pour un couple marié avec un revenu net imposable de 100 000 €, sans récupération de TVA. Pour un bien acquis, livré et mis en location au 01/01/2019. Les frais commerciaux sont évalués à 5 000 €, les frais d’acte à 5 400 €, les loyers à 1 500 € par mois revalorisés à 1 % par an. Les charges déductibles sont évaluées à 13 % du loyer et revalorisées de 1 % par an. La taxe foncière est estimée à 100 % d’un loyer mensuel. Les échéances de prêt sont évaluées à 1327 € par mois pour un prêt amortissable à taux fixe d’un montant de 199 874 € sur 15 ans. Le taux du prêt est de 1,69 % assurance incluse (0,36 %), la cotisation d’assurance décès, perte totale et irréversible d’autonomie est de 3,5 en €/10 000. Simulation faite sans tenir compte d’éventuels frais de dossiers bancaires. Cette simulation est communiquée à titre informatif. Cette présentation indicative ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de financement et n’a aucune valeur contractuelle.

Eric Lecozler

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