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SCPI

par Eric Lecozler - le 30/12/2019

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts pour le public. L’objectif premier de l’investisseur en parts de ce type de société est d’effectuer un placement proche de celui qu’il ferait dans la « pierre ». Les SCPI permettent de détenir indirectement de l’immobilier pour un montant d’investissement plus faible que ne le nécessiterait une détention d’immobilier en direct.

On distingue trois types de SCPI

  • Les SCPI de rendement détenant un patrimoine composé principalement d’immeubles à usage commercial dont le principal objectif est la distribution de revenus ;
  • Les SCPI fiscales qui achètent principalement de l’immobilier d’habitation dans le cadre de régimes fiscaux particuliers tel que les régimes Déficit foncier ou Pinel ;
  • Les SCPI de capitalisation qui ne distribuent pas de revenus mais dont le prix est revalorisé mécaniquement plusieurs fois par an.
SCPI de rendement SCPI fiscales SCPI de capitalisation
Sous-jacent Immobilier d’entreprise Immobilier d’habitation Immobilier d’habitation
Stratégie Distribution de revenus Défiscalisation Plus-value
Avantages Rendement plus élevé que les actifs sans risques Diminution immédiate ou progressive de l’imposition Revalorisation progressive de la valeur des parts
Inconvénients Pas de garantie du capital Engagement de conservation ; liquidité très réduite des titres ; pas de garantie du capital Pas de garantie du capital

Comment ça fonctionne

  • Un client devient associé en achetant des parts de SCPI, il possède alors une fraction d’un parc immobilier

  • Les gestionnaires de la SCPI trouvent les locataires, règlent les charges, travaux, et percoivent les loyers. L’investisseur ne s’occupe de rien.

  • Chaque trimestre, les gestionnaires de la SCPI versent au porteur de parts un revenu.

     

Quelle fiscalité ?

C’est la fiscalité de tout détenteur en direct d’un immeuble locatif qui va s’appliquer.

Revenus locatifs et revenus mobiliers :
Comme dans les sociétés civiles immobilières (SCI), l’investisseur est imposé sur les bénéfices tirés des recettes locatives au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus financiers de la SCPI (revenus mobiliers qui correspondent aux liquidités rémunérées en attente d’investissement) sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus mobiliers.

Plus-values lors de la cession de parts de SCPI :
Lorsqu’un associé procède à la cession des parts qu’il possède dans une SCPI, la plus-value qui peut en résulter est imposée selon le régime des plus-values immobilières. Attention toutefois, contrairement aux cessions d’immeubles détenus directement, l’associé ne peut bénéficier de l’exonération réservée aux cessions dont le montant est inférieur à 15 000 €.

Impôt sur la Fortune Immobilère (IFI) :
A compter du 1er janvier 2018, les parts de SCPI doivent être déclarées à l’IFI pour la fraction représentative de biens ou droits immobiliers détenus par la société au 1er janvier de l’année d’imposition (article 965 du Code Général des Impôts). De même, les contrats d’assurance-vie rachetables et les bons ou contrats de capitalisation doivent être déclarés à l’IFI au prorata des encours représentatifs d’actifs immobiliers, et notamment de parts de SCPI.

Pour ou contre les SCPI ?

Avantages Inconvénients
Permet d’investir dans l’immobilier à partir de 1000€ et de percevoir des revenus sans besoin de gestion. L’investissement en parts de SCPI est un investissement sur le long terme. Généralement il se conçoit entre 8 et 10 ans.
Mutualisation du risque grâce à la diversification du patrimoine (géographique, sectoriel, locatif…). La fiscalité des revenus peut être défavorable ou peu favorable : les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition.

> Ayez recours au crédit ! Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition de parts de SCPI sont déductibles du revenu imposable.

> D’autres solutions telles que l’assurance-vie ou le démembrement de propriété peuvent vous permettre d’optimiser fiscalement votre investissement. Faites donc appel à votre conseiller indépendant !

Souplesse, accessibilité et liquidité de placement grâce à l’acquisition des parts de faibles montants.
Accès au marché de l’immobilier d’entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l’habitation.
Facilité de transmission de patrimoine (fractionnement de l’investissement en parts).
Revenus réguliers sous forme de loyers. Le délai de mise en jouissance, laps de temps séparant la date d’acquisition des parts et la date à laquelle les parts commencent à engendrer des revenus. Ces derniers peuvent varier de 2 à 6 mois.

 

Eric Lecozler

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